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京二手房年内或跌10% 存量楼盘激增

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  • 2020-05-23 22:38

调控以来,北京郊区的二手房价格一直领跌全市房价。如今,随着二手房价格下降的区域不断增加,继郊区二手房价格明显下降之后,北京城郊接合部的楼价也开始松动,楼市降价风正由郊区向城区扩散。

链家地产副总裁林倩认为,虽然目前城区二手房降价的现象还是以个案居多,但是,随着二手房成交量的持续低迷,郊区二手房价松动的趋势一定会烧到城区,预计年内城区二手房的跌幅可能会在10%以内。

投资客降价出售手中房屋

一位投资客在北京有数套楼房。日前,该投资客打算卖掉他位于朝阳公园附近的一套房子,卖房的资金准备用于投资北京的商铺。这位不愿透露姓名的投资客向 记者表示:因为急需资金周转,这套房子的挂牌价格比同区域、同等条件的房子总价便宜了近10万元,但是,房子却没有如他所想的那样很快成交。

对于这种现象,林倩认为,从6月份成交量来看,这种以价换量的方式并不是很有效果。主要原因是,当前降价的业主,并不愿意大幅降价销售,而是缓慢 降价试探市场。而随着市场房价的跌势越来越明显,购房者对于房价下降幅度的预期也明显增加。当前业主小幅度的降价,并未达到购房者的心理价位,因而成交很 清淡。

此外,记者近日在走访朝阳公园附近的中介门店时发现,不少以往专门做房屋买卖的中介人员,不得不转为以房屋租赁为主。有工作人员向记者表示,由于二手房交易惨淡,不少人连续数月都做不成一笔交易,就算能够成交一两套房子,成交周期也大大加长,只好转做租赁业务。

值得注意的是,上述这种急于出售房产,主动调低其挂牌价格以吸引买家的现象,以前大都发生在通州这样投资客比较集中、前期房价虚高的郊区。如今,这种现象开始出现在二手房房价一贯比较坚挺的城区的部分区域。

21世纪不动产分析师汪丽表示,5月以来,二手房降价的现象已经逐步由郊区向城区扩散。像通州这样二手房源量比较充足的地方,二手房价自然率先出现下跌。而城区内,二手房个别业主急需用钱,会有8万-9万的跌幅。虽然从整体来看,多数城区的二手房价格仍然比较平稳,但是少数楼盘出现了价格松动的现象,一些城区二手房价格下降的现象正呈现扩大趋势。汪丽表示。

零成交存量楼盘激增

北京房地产交易管理网数据显示,6月中上旬,北京二手房网签量再次跌破近3年记录,仅签约4630套,相比之前最低的5月份,下调幅度达到了7.3%。创造了2009年以来的新低。目前的日平均签约量仅230套左右,相比去年调控前日均近千套的签约,下调了超七成;实际过户数,也已逼近2008年的平均水平。

在北京市二手房成交持续低迷的情况下,存量房中零成交楼盘的数量也明显增加。

链家地产数据显示,截至5月底,北京市存量房中,零成交的楼盘已超过一半,占比达到了53%;在最近滞销的楼盘中,大约有570个楼盘已经长达半年为零成交。另一方面,高成交楼盘的数量下降明显,每月成交3套以上的楼盘相比首次调控前已少了一半,为500个左右。

林倩向记者表示:随着零成交楼盘的数量持续增多,成交周期拉长,业主出售难度将会明显加大,由此导致业主心理价位降低,这些楼盘的业主如果想要成交房子,就需要在价格上作更多的让步。因此,长期滞销楼盘中将会出现部分业主明显降价现象。

林倩进一步表示,6月份,北京二手房市场的新增客源量下降了约12%,购房者观望情绪浓厚,即使个别区域降价明显,但是从看房量和成交周期来看,降价仍然难以促进成交量的明显上升,未来楼盘出售的压力将进一步显现,将会有超过六成的楼盘出现零成交的情况,三成楼盘维持低成交,未来北京二手房市场中,楼盘滞销情况也更加明显。

城区内降价区域增加

调控以来,北京郊区的二手房价格和成交量一直领跌全市,其中通州、大兴等区域二手房价格下调的幅度超过10%。如今,通州等郊区二手房价格已经明显下调,城郊接合区域的价格也开始松动,降价区域由郊区向城区扩散。

在链家地产统计的区域内,6月份降价销售的区域与5月份相比,大约增加了10%。目前,降价的区域大约占全部区域的55%,而价格稳定或微涨的主要是 学区房以及一些地段优势突出的区域。新增加的价格下跌的区域包括劲松、天通苑、芍药居、立水桥等,其降价幅度大约在2%-5%之间。例如,截至6月22 日,西二旗区域的二手房成交价格较5月份下跌了4%,成交量同比5月份则下跌了25%。

值得注意的是,目前房价下降区域仍然集中在通州、大兴等郊区,城区二手房业主降价的还是个案居多。但是业内人士认为,随着二手房成交量的低迷,城区二手房降价的现象有扩大的趋势。

林倩表示:郊区二手房价松动的趋势一定会烧到城区。在成交走低的情况下,多个区域降价销售将会有连带效应,从而推动整体市场降价。现在,虽然还不能用个别案例看待城区内整体的二手房成交情况,但是如果月成交量继续维持在万套以下,那么二手房价格的下跌必然会从郊区烧到城区。预计到今年底,北京市二手房价格的跌幅将会在10%-15%,而城区二手房价格的跌幅可能会在10%以内。

但是,也有业内人士认为,城区内二手房的价格不会有太大的松动。

远洋嘉业策略研究总监孟奇认为:从2008年调控的经验来看,城区内二手房的价格一直比较坚挺,并没有出现价格明显的松动。目前,城区基本没有新房入市,二手房房源也不是很多,因此即使现在有个别价格松动的案例出现,也不会成为趋势,未来城区二手房价格松动的可能性不大。

孟奇进一步表示,对于城区二手房价格是否会有松动的可能性还要从投资客比例、楼盘物业水平等多方面加以考虑。投资客比例的高低一直是影响二手房价格的重要因素之一,投资客比例高的区域房价更容易出现松动,而自住比例比较高的区域,挂牌量一直在减少,房源量有限,价格则会比较坚挺。

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