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存量房降低 北京楼市或将步入实降阶段

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  • 2020-05-24 05:02

伴随着北京楼市迎来新一轮井喷,时隔半年北京新房存量再破10万整关口。在高存量、低成交的压力之下,北京楼市各种明折暗降的项目不断涌现。

业内人士预计,持续4个月的限购调控之下,北京市场的供需比例已经出现结构性调整,部分区域已出现供过于求的买方市场,下半年北京楼市或将进入实降时代。

6月15日北京市场的预售新盘入市量掀起一轮小高潮,仅15日当天就有6个商品房项目通过预售许可审核,加上此前两天刚刚审核的两个项目,6月待入市项目达到8个,共3000套房源,算上6月份已经预售的12个项目,北京6月供应楼盘项目量将创今年以来新高。

一面是预售新盘量逐步回升,一面则是整体签约率的低迷。

北京中原地产市场研究部统计,截至6月14日,北京今年供应的商品期房住宅项目合计为60个,提供期房住宅总量为19316套,而这些项目的实际签约量仅为8989套,整体签约率为46.5%。

上半年入市的60个新盘项目中,有28个项目的签约率低于30%,这些项目的均价普遍在3.5万元/平方米以上。而签约率超过80%的17个项目中,有10个项目均价低于2万元/平方米。均价在2万~3万元/平方米的项目中签约率超过80%的仅有4个,而超过3万元每平方米的项目中仅3个项目签约率超过80%。

刚刚过去的楼市传统销售旺季,北京楼市已经出现普遍滞销。来自另一家第三方监测机构亚豪机构的统计显示,5月,北京楼市29个开盘项目的平均销售率仅为31.1%,创年内新低。实际签约面积则仅占供应面积的8.4%,仅5月商品房库存积压增加了3000套。

中原地产三级市场总监张大伟表示,尽管今年前5个月新申领预售许可证的楼盘较去年同期下降50%以上,但北京楼市存量仍增加了1万多套,这也意味着很多新批入市的可售房源刚刚入市就成为了库存。

北京房地产市场交易管理网显示,截至6月1日北京市新房住宅存量已达到10.1万套。

明折暗降楼盘涌现

在市场库存持续增加的压力之下,北京楼市各种降价楼盘也在不断涌现。

搜房网数据中心统计,5月再增12个降价住宅项目,其中海淀区的正源尚峰尚水均价降幅达3000元/平方米,下降比率为12.5%;此外还有5个项目下降额度达2000元/平方米以上。

更多的项目是则是选择低开和全款折扣的方式。位于房山的芭蕾雨悦都,开盘一期比上期靠近地铁站以及奥特莱斯项目,但折扣为全款9.2折、50%首付9.4折、贷款9.6折,比上一期各项折扣分别提高了2个百分点。

除了明折实降的项目,借各种促销活动优惠暗降的楼盘更是花样频出。长阳光合作用、蓝光云鼎、月亮河等都有团购信息传出。位于西四环的中堂项目,还通过精装修改毛坯的手法,打出每平方米直降6000元的噱头。

买方市场已现

出现价格松动的根本原因是供需比例已经发生了变化,思源经纪公司董事长兼总经理陶红兵表示,在北京市遭遇严格的绝对购房数量限购4个月以来,客群基数大量减少,虽然短期内北京市场出现整体性价格战的可能性不大,但可以预计下半年将有更多以价换量的项目出现。

链家地产市场研究部统计,与1月份相比,5月份全市新增客源量下降了大约21%,部分区域客源量减少幅度超过50%。报告显示,在2010年调控之初,北京楼市的供需比能够达到1∶4或1∶5。经过多次调控后,市场中观望情绪浓厚,客源量明显减少。当前,整体市场供需比在1∶3左右。个别区域首次出现供需倒挂,即供给大于需求。这是继2005年以来,6年来再次出现多个区域买方市场现象。

值得注意的是,在40%供需比缩小的区域中,部分区域已出现了买方市场,大兴、东四环等区域5月份新增房源量与新增客源量的比值均为1.1∶1.

链家地产首席分析师张月认为,二季度出台政策更加深入细化,调控效果加强,消费者的购买意愿低落,虽然开发商在价格方面有所让步,但未能达到多数消费者期望的降价空间,因此签约率不升反降。目前开发商对于价格调整尚留有较大余地,若未来一段时间内市场成交不发生明显好转,开发商或会在价格上大幅度让步,以提高新盘的销售业绩。

【来源:人民网】

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