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公寓无“五证”却售房 开发商被告上庭

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  • 2020-06-28 05:48

外地人邓女士与南宁市某商贸有限责任公司签下两套房的定单,并交付了定金。当双方签订合同时,邓女士才发现,合同并非商品房买卖合同,且该公司没有开发、销售该房屋的资质。由此,邓将该公司以及收取定金的人告上法庭。

8月27日,在庭审上,公司则辩称,所下定单的两套房,本来就是租赁性的。

案由

来邕旅游定购两套房

今年3月19日河北人邓女士来南宁旅游,无意中在某信息报上看到两则半版广告,一则写着:东街1号公寓,菠萝岭生活型电梯房,精致小户型可分期/一次性付款另一则写着:6月份交房!现房交易,欲购从速,可转让,可自住,两房超低价仅1800起

邓女士于4月8日与销售商南宁某商贸有限责任公司签订了两份《东街1号公寓定单》,并通过银行汇款方式,交付了该处9层9021号和9022号两套房的定金3万元,同时双方约定,在4月15日之前签订正式合同。

9021号面积为81.95平方米,总价款179273元,9022号面积为52.33平方米,总价款为114516元。4月17日,商贸公司通知邓女士前往签订合同,并要求邓先支付两套房的一半款项。邓女士便将116945元汇到了商贸公司指定的黄某毅的个人账户上,加上之前的3万元定金,正好付了50%的房款。随即双方开始签订合同,此时邓女士发现,公司要与她签订的合同并不是商品房买卖合同,而是租赁性质的合同。邓女士便要求公司返还房款和定金,遭对方拒绝。

她将商贸公司和公司的财务人员黄某毅告上法庭,要求两被告返还已付房款,偿还双倍定金以及赔偿损失。

原告

公寓无五证却售房

8月27日下午,该案在江南区法院公开审理。

邓女士的代理人列举了14份证据表明该公寓整个开发、销售行为属于违法行为,并表示双方无法继续履行定单协议,原因有几个。

首先,商贸公司不具有房地产开发企业的资质,该公司已超出公司的经营范围违法经营,其次,所开发的东街1号公寓所占用的土地是通过以租代征的方式租赁那洪街道办平阳村三组的集体土地,租赁期为35年。该地未经依法审批征用,租赁后进行非农业建设,违反了相关的法律规定。第三,商贸公司在销售房屋时并不具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程开工许可证,商品房预售许可证等五证。

该律师表示,商贸公司在向邓女士销售房屋时,有意隐瞒真实情况,原告在购房前均不知情,购买此房屋根本不能获得产权证,原告也就不能正常处置房屋,达不到购房的目的。

被告

房屋并不出售而是租赁

对于邓女士代理人的意见,被告商贸公司和黄某毅的代理人一一质证。被告代理人辩称,按照南宁现在的房价,一套81平方米的房子,如果才卖17万多元,是不符合常理的。商贸公司从来没有开发、销售该公寓的楼房,只是受委托人黄某毅的授权,对该公寓9层进行出租、经营。邓女士在接触该公司的时候,商贸公司就已经讲清楚这一情况,告知房屋可以转租。

被告代理人还提出,被告二黄某毅并不是适格被告,黄某毅只是商贸公司的一名财务人员,他的收款行为属于职务行为,之所以将11万多元的款项打入他的账户,是因为商贸公司欠有黄某毅的债。说着,被告代理人向法庭出示了商贸公司向黄某毅借款25万元的借条,以及黄某毅给商贸公司的一张收条。因此,邓女士汇款给黄某毅的行为并不能证明邓和黄之间存在房屋买卖行为。

交锋

是否开发建房引激辩

在法庭辩论过程中,双方就商贸公司是否开发建设了该公寓进行激烈争辩。

原告代理人出具了某信息报上东街1号公寓的广告,并指出,在两份定单上都明确写着6月底交房,全款九四折的字样,所付定金即从总房款中冲抵,足可说明商贸公司的行为就是在销售房屋,并非租赁房屋。

双方虽未签订买卖合同,但定单协议也是购房认购的前期过程,被告方应属违反约定,适用于定金罚则,应双倍偿还定金。

而被告代理人表示,该信息报并不知名,他认为所发布的广告并非就是商贸公司发布的。定单中的全款并不能说明就是购房款,租赁也可以一次性交完35年的租赁全款。双方未能继续履行约定,定单协议应属无效合同,那么就不存在违约,就不适用定金罚则。

由此,原告方又提出,既然被告称是租赁行为,就请举出租赁的相关证据。他们认为,商贸公司实际上就是该公寓的开发商。

在原告向法庭出具的一份合作协议书的复印件上,记者看到,合作协议书里,甲方是那洪街道办平阳村三组,乙方是黄某和黄某毅。里面明确约定,甲方同意将菠萝岭小学商的土地共计约2.6亩与乙方合作经营,时间为35年,合作期间土地所有权归甲方,甲方负责土地的合法性,经营权归乙方甲方收场地佣金,乙方出资开发、建设、自主经营,自负盈亏。由此,足以证明,商贸公司和黄某毅存在开发建房行为。

但被告代理人对该这份合作协议书的真实性表示质疑,认为这只是一个复印件,而对方不能出具原件。

庭审结束时,原告提出,希望法官在庭后能调取这份合作协议的原件。审判法官同意了这一意见,表示将调取这一证据原件,择日宣判。

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